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“房住不炒”穩定土地市場預期 規模房企拿地日趨理性  2019-06-24  

本報記者 王松才

今年以來,中央繼續堅持住房居住屬性,堅持穩地價、穩房價、穩預期的政策導向,尤其是隨著4月19日中共中央政治局會議再次強調“房住不炒”“長效調控機制”等精神,房地產市場和土地市場預期進一步穩定。

在市場預期趨穩的大環境下,土地市場并未如期火熱,區域分化明顯、冷熱不均,二線城市回溫明顯。規模房企拿地面積下降,多數房企出現不同程度下跌,拿地仍相對謹慎,年后房企投資回歸二線,房企在二線城市拿地規模占比顯著提升。長三角區域為規模房企布局的重點,中西部省會城市以及直轄市更受房企青睞。

今年土地市場表現弱于去年同期

根據近期國家統計局公布的2019年1-5月土地購置面積及價款的同比增速來看,2019年1-5月土地購置面積5170萬平方米,降幅為2014年以來最高,同比去年大幅下降33.20%;2019年1-5月土地購置費為2269億元,同比同期下跌35.6%,與2018年同期相比增幅收窄51.6個百分點。前5個月土地購置面積及價款同比下滑顯著,土地市場整體表現弱于去年同期。

根據諸葛找房數據監測全國主要地級市土地成交情況來看,5月份土地市場保持了4月份的熱度,5月份全國主要地級市成交經營性用地912宗,成交規劃建筑面積8462.88萬平方米,環比上月下跌8.59%,同比上漲1.17%。但從1-5月土地市場累計成交的數據來看,整體土地市場仍不及去年同期水平。2019年1-5月共成交經營性用地4154宗,同比下跌1.63%,成交規劃建筑面積38539萬平方米,同比下跌4.93%,前5個月土地市場成交規模較去年仍同比下滑。

諸葛找房數據研究中心分析師岳蒙蒙告訴中國經濟時報記者,從土地市場熱度來看,2019年前5個月的整體土地市場稱不上過熱。分各城市等級來看,當前土地市場區域分化明顯,冷熱不均,隨著三四線城市熱度衰退,顯然二線城市更受關注,2019年以來品牌企業紛紛把戰略重心調回二線。從各等級溢價率的走勢來看,2018年5月以來,市場開始轉冷,二線及三四線的溢價率迅速下降,其中三四線的下跌幅度最大。進入2019年,二線城市土地市場率先回溫,4月份之后三四線城市溢價率逐漸追上二線,為各等級最高,但遠低于去年同期水平,整體來看二線城市回溫更為明顯。

規模房企拿地更加謹慎

據諸葛找房統計,TOP50房企2019年拿地規模下滑。2019年1-5月TOP50權益拿地總規劃建筑面積為18132.21萬平方米,同比2018年同期下滑8.08%,在各房企普遍追求提速的情況下,2019年房企拿地規模有所下滑,其中TOP20房企2019年1-5月拿地規模下降明顯,合計拿地規劃建筑面積11873.54萬平方米,同比下跌55.71%,拿地金額為5808.76億元,同比2018年同期上漲10.94%,這其中一部分原因是因為品牌房企2019年以來加大了二線城市拿地力度,拉高了拿地總金額。

從各品牌房企的拿地規模看,碧桂園拿地138宗,綠地拿地109宗,成為TOP20房企中僅有的兩家拿地數量超百房企,此外碧桂園獲得的土地面積也居首位,2019年1-5月達到了1788.74萬平方米,綠地以1459.42萬平方米位居第二。相比之下,融創拿地90宗,恒大拿地74宗,萬科拿地60宗,略顯遜色。

岳蒙蒙告訴本報記者,TOP20房企中只有融創、金地、正榮等7家房企的拿地規模保持正增長,其余房企均有不同程度的下跌,房企拿地整體偏謹慎。具體來看,保利地產、中海地產、招商蛇口三家房企新增土儲規劃建筑面積下跌幅度超50%,其中保利地產跌幅最大,2019年1-5月新增土儲規劃建筑面積346.44萬平方米,同比下跌57.8%,拿地整體趨弱。

此外,碧桂園、萬科、恒大等房企新增土儲規劃建筑面積同比均呈下跌趨勢,規模房企在2019年并未出現大肆搶地現象,拿地態度仍相對謹慎。

房企的拿地態度從其公布的2019年銷售目標可窺見一斑,2019年多數房企銷售下調目標增速,其中2000億元規模以上企業2019年銷售目標增長率均值為15.58%,1000億-2000億元規模企業銷售目標增長率均值為17.62%。

岳蒙蒙表示,“穩地價、穩房價、穩預期”仍然是2019年樓市政策的主要導向,在市場預期趨穩的大環境下,房企普遍采取了偏于保守的應對態度,反映在土地市場,表現為拿地規模下滑,拿地方向更加清晰,更有針對性。

規模房企回歸二線城市

岳蒙蒙對本報記者表示,在2018年尤其是下半年,房企受融資難、債償壓力大、土拍附加條件苛刻等多重原因,拿地明顯趨于謹慎。2019年以來,隨著前期資金的逐步回流,品牌房企抓緊當前窗口期,拿地力度提升。

從統計20家品牌房企拿地城市等級分布情況來看,2019年1-5月TOP20房企在二線城市拿地面積占比最大,占比為50.58%,與2018年相比占比提升了5.53個百分點;其次是三四線城市,占比為47.67%,與2018年相比占比下降4.29個百分點,隨著棚改熱度的退卻房企在三四線城市拿地積極性下降;一線城市占比僅為1.76%,與2018年相比下降1.23個百分點,一線城市土地成本高企,規模房企大多選擇謹慎布局。TOP20房企在二線城市的拿地規模占比提升明顯,部分品牌房企回歸二線城市,如融創、新城、正榮等房企在二線城市的拿地力度非常大。

從城市群分布來看,2019年以來規模房企加快在長三角區域和中西部重點城市布局,TOP20房企在長三角共獲取土儲規劃建筑面積3849.5萬平方米,占全部拿地面積的33%,中西部亦是房企布局重點,2019年1-5月TOP20房企在中西部拿地面積3213.58萬平方米,占全部拿地面積的27.83%。

岳蒙蒙認為,當前土地市場局部的確出現了升溫現象,但就目前情況來看,5月份政府已經對部分地價、房價上漲過快的城市進行預警,在中央嚴格調控下,市場難以出現過熱現象,房企在2019年也整體較為謹慎,銷售目標增速放緩,整體拿地規模下滑,房企投資趨于理性。

來源:中國經濟時報

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